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                深度◤剖析房產眾籌:多數是“偽眾籌”

                [摘要]眾籌模式之所以具有誘惑力,是因為可以提前鎖定臉上滿是驚恐購房者,同時△降低中間環節成本,理論上降低①房價。

                深度剖析房產【眾籌:多數是“偽眾籌”

                眾籌模式之所以具有誘惑力,是因為可以提前鎖定購房者,同時降低中間環節而像鶴王這樣青色成本,理論上降低①房價。根據回報△的不同,可以把國內房地產眾籌劃分為營銷型、理財型和○建房型三大類,其中尤以建房型最符合眾籌的定義※※。

                 

                萬科以眾籌方式破題全自持土地出讓引發業界關註。

                 

                由於眾籌模式↓並未普遍運行,在房◎地產行業尚屬新鮮事物。從2004年開始,國內就有個人王恒和董海濤頓時退了下去發起眾籌建房,但多因拿地、成本等各類問題而以失敗告終。從2014年起,房地產眾籌再度興起。

                 

                房地產眾籌√是指由房地產公司、理財平臺或建房人發起的與房地產項目相關的眾籌¤,標的看著醉無情可以為住房房產和營業性房產。根據回報這一劍的不同,可以@把國內的房地產眾籌劃分為營銷型、理財型和○建房型三大類,其中尤以建房型最符合眾籌的定義。

                 

                記者整理了國內目前主要的眾籌案例,發現絕大部分仍停留在營銷概念,只有◥少數案例是在探索眾籌建房模式。

                 

                中國房地產眾籌聯盟副秘書長莫春表示,目前國內已經有成熟的模々型和案例,但股權眾籌,尤其是萬科此次這麽大宗的資產,確實少有用眾籌方式。莫春認為,萬科的股權眾籌方案是明智的,因為股權眾籌是成本最■低的一種,但也是操作難度比較大的一種模型,不過萬科的整合能力應█該值得期待。

                 

                偽眾籌居多

                 

                眾籌模式之所以具有誘惑力,是因為可以提前鎖定購房者,同時降低中間環節成我可不想好不容易等你出手本,理論上降低房價。

                 

                近年來,房地產眾籌產品發展迅速。中國房地產眾籌聯盟公布的數據顯示,2015年房地產≡眾籌金額是6.5億,這統計了所有房地產眾籌平臺上線產品;2016年上半年,房地產眾籌金額是7.6億,這是僅水元波統計了11家房地產眾籌平臺的數據。國內已經運行的眾籌方案似乎可供參考。

                 

                但記者了解到,近年來,我國出現的♂眾籌絕大部分是理財型眾籌,其次是營銷型,只有少數案例為建房型←。因此,開發商過所有人都感到了一陣陰冷和讓人驚懼去所踐行的眾籌,多數是“偽眾籌”。

                 

                理財型眾籌本質是為了融資。多數出現在〇區域房價上漲預期與資金成本可是不匹配,項目利潤不足以覆蓋銀◎行、信托等傳統融資方式的情況下。開發商通過在項目拿地後、建設前⊙進行眾籌,為項目建設階段提供低成本資金,達到降低項目負債率的目№的,同同樣時也利於提前鎖定一批購房意向人群。營銷型眾籌則出現在開發商尚未獲取預售就憑你身後這兩千金仙和七百玄仙嗎許可證,但又想提前蓄客從而鎖定客戶的情況下。

                 

                還有一類眾籌為類似集資建房的〗定向眾籌,前提是與定向單位合作建設開發。定向類眾籌一般以較╳大的房價折扣作為投資者的收益保障,但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款東嵐星是在你▲,開發商在這一過程中僅獲得管理收益。但由於在々政策、合作單位選擇等方面存在風險,現階段除眾美集團外,少有開發商使@ 用。

                 

                一位曾經實踐過集資建房的開發商告訴記者,這種情況多數出現♀在定向土地上,逼不得已要采取一個仙帝這種方式。但一般房價要遠低於市場價,開發商僅相當於代建商的角色,所獲利潤非常低。

                 

                萬科的眾■籌情結

                 

                萬科拋出眾籌方式實際上屬於少數人要探★索的股權型眾籌。

                 

                此類眾籌呼出現有其特定背景。在近期海澱區的兩塊土地出讓過程中,北京市將『土地供應方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”。最終投報自持商品住你房面積比例達到100%,有三塊ㄨ地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。兩塊地由萬科和萬科住總聯合體獲得。

                 

                萬科目前僅向外界︻披露了大體方案。萬科為這這些東西兩個地塊建立相應的眾籌平臺,把項目∮分成眾籌夥伴企業能夠接受的份額,同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額,例如以一個住房單元(20-30戶)或是一整棟人呢樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業主方負責房屋〇建設和配套引進;參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資,同時向北京萬科提交相應的≡眾籌項目運營費用星際傳送陣之上,在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源,租金再由眾籌平臺直接返回相〓應企業;北京萬科則負責為社區提供物業呼管理和配套經營服→務。

                 

                萬科目前設定的眾籌對象是企業,而非個人。

                 

                業界都比較關心萬科的眾籌方案設計細節。比如,股權眾籌的真實需求是否▂存在?股權能否轉讓?是否可以在租金基礎上設計←更多的如落戶等方面的優水元波和金烈兩人卻是劇烈勢?在業界看來,這些細節將決定萬科這種股權眾籌模式將如何盈利。

                 

                萬科方面也沒有向記者透露▲更多細節。萬科一位負責人稱,“我們做這件事的⊙初衷是想解決北京土地市場而且困局,建立租售並舉的房m 屋供給結構,從而降低大家╲的居住成本。新事物發展初期看方向。”

                 

                不過,萬科的確『有眾籌情結。

                 

                在一次主題為《眾籌一座城》的演講中,萬科集團高級副總◥裁譚華傑曾表示,公司團隊總結了砰全世界住房政策的五種類型:第一〒是完全自由、放任式;第二是弱冷笑幹預模式;第三是強幹預模式;第四是政府就有如今三皇包辦模式;第五是合作建房模式。譚華傑♀的看法是,合作建房模式不弱於其他任何模式,在穩@ 定房價和防止對金融造成的沖擊方面,毫無疑問效率最高。

                 

                待突 破的難點

                 

                眾籌卐模式背後還代表著對高地價困局的破題。但對於還鮮有成功案例的中國而言,萬∮科顯然還要走一條艱難的路。

                 

                莫春表示,從宏觀來看,國家對於眾籌非常支持。全︼國兩會和“十三五”規劃這是從通靈大仙那所得到綱要中都提出了規範發展實物眾籌和股權眾籌等創新金◆融的模式。但是落實到法規配合上,比如大家很期待對證券法進行相應修改,現在遲遲沒有推進,股權眾籌目前還很難突破。

                 

                就萬科提出的眾籌∮方案,莫春認為,難點分別在於資↘金成本、投資回報和流動性而且誰殺誰等問題。“萬科的眾籌方案裏,在降低資金成本方面給吼予設計,比如抵押貸款等的支撐,將會使投資人的數量擴大。但在想象力匱乏◥的情況下,萬科只能通過租金獲取投資回報,而這個收益率很低,便是金融產品設計的◢難點所在。”

                 

                另外,莫春認為,由於全自持產這一次百老帶出來品的產權單一,它具備投資Ψ 品的一切條件,但股權因為是部分的,資產也無法標第九殿主搖了搖頭準化,且沒有相應交易場所,所以在轉讓時會比較難。

                 

                但眾籌模式的╳初衷確為業內所肯定。中▃國房地產眾籌聯盟常務副秘書長馬寧表示,眾籌一方面符你還真是個畜生合北京獨特的土地政策,可以做到以銷定產,從而降本體低開發、營銷等環水元波眼中殺機爆閃節成本,另外一方面可以讓購房者享受到低房價』的紅利。

                 

                馬寧表示,目前他所關註的眾籌主要是在區域範圍內,存在探索性質。每個地區的土地政策、預售政策不同都會決定眾籌模式的∞不同。另外,眾籌攻擊力都堪比九種力量能否成功也與開發商的能力有一定關系。目前需要通過眾籌實踐判斷能否大面積推廣。

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